明代中期，杭州有两位书生，是一对好朋友，一个姓苏，叫苏耳玉，一个姓李，叫李良军。两人成绩优异，后来都成功选入北京国子监。
进入国子监，有机会直接做官，但是概率很小，想要顺利做官，最好还是去参加科举考试。苏耳玉和李良军决定，一起去北京，考个功名。
快到考试的日子了，两人去了北京。
到了北京以后，两人发现，因为快到考试的时间，附近价格实惠的房子都已经被其他学生租完了。两个人没办法，只好在考试很近的地方租了一间房子。但是，京城的习俗是，每到考试时间，附近的房价就特别贵，离考试的地方越近，房价越贵。两人租的房子，至少需要十两银子才能住。
稍远的房子都被租了，两人只好忍着肉疼，花高价租了考试附近的房子。
考完试以后，两人赶紧退了房子，打算到远处去住。因为考完试就不着急了，住远一些也没事，到时候来看看结果就行。
两人没事，就四处溜达，看看风景，找找房子。来到一处寺庙时，他们打算住在寺庙里。跟一位高僧聊了后，他们发现，高僧俗家也是杭州人。
本以为作为老乡，高僧会答应他们，但是高僧却说，寺庙里已经住满了学生，已经没房间给他们住了。如果不嫌弃远，东门城外三里路的地方，有一处白石精舍，是清静之地，他们可以去那里。
两位书生邀请和尚一起去，和尚答应了。
于是，两位书生回去打点包裹行李，再次来到寺庙，找到了和尚，三人一起去白石精舍。
走了三里路之后，三人来到了白石精舍，到了这里，两位书生才发现。这儿环境很美，有松树，有花儿，有竹子，有风声，有山谷，有水流，有山。有景，乍一看还以为到了人间仙境。只是，这里没有人，太幽静了。
高僧回去前，告诫两位书生：“这里是荒僻之地，不要外出，切记，不要出去，谨记！”说完后，他就离开了。
苏李二书生高兴，进去后，在东边屋里住了。他俩觉得这里风景甚好，不出去看看那就太可惜了，于是就忘了高僧的劝诫，次日吃过饭，又去了庙里，问问和尚，附近什么地方好玩儿。
结果，问了一圈，和尚们都不说话，似乎害怕什么。
只有一个小和尚说：“距离这里一里路外，有一处道观，叫留云广，值得一玩，你们可以去那里玩儿。”
其他和尚听到后，纷纷怒目看着小和尚，似乎在怪罪小和尚。苏李二书生不解，但也没有问。他们邀请小和尚带路，要去留云观看看。
高僧知道后，对小和尚说：“徒儿，你不要带他们去后边的留云观，不然性命危险。”
苏耳玉一听，吓了一跳，问小和尚到底是怎么回事，小和尚笑而不答。
小和尚问他们，到底去不去留云观，两人好奇心很强，说要去。于是，小和尚带着他们，到后边去，走入茂林之中，很快就到了那里。
这里院墙都倒塌了，里面长满了荆棘杂草，似乎荒废许多年了。隐然还能看到，三个大门，一看，当年的匾额还在，上面写着“留云观”三个大字。
小和尚带着他们进了留云观里，里面很多古树都倒了，这些古树又高又粗，倒在地上，若巨龙藏在草丛中一样，伏在地上，起不来了。
野草足有二尺多深，几乎没有路径，小和尚在前面带路，不断用手拨开野草，找着小路走。到了台阶上，抬头一看，这里正殿有五间房宽，金碧辉煌不再，只见那些带着绘画的墙壁，剥落在地。
里面没有人，没有坏掉的神像，还很狰狞可畏，只是不太清楚模样了。
两书生看了一圈后，哑然失笑，说道：“小师父，这就是你说的值得游玩吗？看起来没什么好玩的啊。”
小和尚有些急了，羞红了脸，说：“好地方不在这里，只是我师父交待过，不让带你们去，所以你们没看到好玩的地方。”
两人估计激将，说：“你师父又不在这里，怎么你不敢带我们去看呢？我看呀，明明就是没什么好玩的地方，不然的话，你早就带我们去了。”
小和尚果然不知道中计，说一句“好吧，跟我来”，带着二人去了殿后。
走不到几步，看到一个门，小和尚用手推开门，只见里面别有天地，奇花异草，芬芳异常，亭台掩映，水声潺潺，鸟语花香，十分优雅。
苏李二书生大喜，忙着就要进去，小和尚制止他们说：“只可以远看，就这样已经不错了，如果非要进去，会惹祸的！”
两书生不信，笑话小和尚胆子小，正要进去时，只听里面传来声音：“谁家不懂事的公子，居然敢偷窥别人家的园子？你们是要做强盗吗？”声音浑厚，但又像女人，估计是一位壮妇人在说话。
两人一听，顿时害怕了。
小和尚也怕了，拉着他们就要跑，说：“快走，快走，狐夫人又要作恶了，此地不可留。”
两书生一听，抱着小和尚就跑，顺着原路回去了。
一路上，他们问小和尚，这到底怎么回事。
小和尚回答：“这里，本来是一个贵人的园子，后来贵人不见了，园子废了，被狐狸精占据了，也就不再开放了。不过，咱们不幸运，如果狐夫人不在这里，我们是可以进去看看的。今天她在，咱们进不去了。”
两个书生表示很吃惊，但也只能作罢。
回到庙里，高僧问道：“你们去了后园吗？”
小和尚与两个书生都摇头，不敢说真话。、
两个书生吃过饭，又和高僧聊到二更天，这才回去。两人本想问和尚要火把回去，但看到月色明亮，就不再要火把。回到白石精舍后，两人脱衣睡觉了。
高僧忽然来了，隔着窗户问他们：“二位施主，你们白天去那里游玩了吗？如果有所见闻，一定要说出来，不然会害了你们。”
两个书生坚持说没有，高僧才离去。
高僧离开后，两个书生笑话，说：“这高僧胆子也太小了，即使真有妖精，敢惹我们吗？我们可是蟾宫客人（古人赞美学子能金榜题名，往往会说蟾宫折桂，所以两人以蟾宫客人比喻，意思自己是神仙）”啊，嘿嘿！”
睡下以后，苏耳玉先醒了，他觉得怀里有什么东西，又柔软又温暖，似乎是人。他还以为是李良军，就用手摸了摸，这一摸他发现，怀中人肌肤细腻，滑如凝脂，还有香味，应该是个女人。
苏耳玉大骇，赶紧仔细看看，发现果然是女人，她大概只有十六七岁，很是漂亮，正在被子里睡得正香呢。
苏耳玉摇动少女，问她是谁。
少女醒了，朦胧着眼，柔柔地说：“奴家是来陪公子的，何必多问呢？”说完后，她又冲苏耳玉抛了媚眼。
苏耳玉把持不住，亲了亲少女，少女主动迎合他，就这样，两人成了好事。李良军在旁边睡得很熟，完全不知道苏书生的事儿。
没多会儿，李良军忽然大呼大叫，似乎在喊苏耳玉的名字。苏耳玉起来一看，怀里美人已经不见了，就问李良军，发生了什么事，为何大叫。
李良军说：“我刚睡着，梦中枕边传来香气，似乎有女人在旁边睡觉。睁眼一看，果然有一位美人，我心动了，本想和她一番云雨，但想到功名之事，又想到此女来历不明，如果占有她，就是邪心，极为不妥。于是我凛然正气，拒绝了她。她还是不肯放弃，千方百计要和我快活，但我都拒绝了。”
苏耳玉听到这里，心中一惊，想道：李兄果然正义，比我要强许多啊！
而李良军继续说：“这时候，窗外忽然有两只巨大的眼睛，看起来就像大灯笼一样，发出白光，照射到屋里，吓死人了。这妖怪大声说'小珍珠，不要再勾搭正人了，快回来吧！’，说话的声音，和白天听到的那个狐夫人一样。我很害怕，吓得大声叫唤你，很快他们不见了。”
这时候，苏耳玉再也忍不住了，叹气说：“我大概要死了吧，我不如李兄心正，已经被这个妖怪蛊惑了，这可怎么办啊？”
李良军问他怎么回事，苏耳玉把自己和少女欢娱的事说了。一边说，他一边流泪，后悔。
听完后，李良军也不知道该怎么说，只能安抚苏耳玉。
说了半天的话，两人都累了，又睡下了。
天亮以后，李良军起来洗漱，他看苏耳玉还在睡觉，就叫他赶紧起床。但是，苏耳玉不回应，李良军靠近一看，发现他已经没了呼吸。
李良军大骇，急忙去找高僧来。高僧来了后，看了看苏耳玉，顿足说：“问你们有没有去过那里，你们不肯说，大祸临头了吧。唉！好在你还活着，算是不幸中的万幸了。”
李良军搞不懂，就问高僧，到底怎么回事，狐夫人是谁。
高僧说：“你们去的那个废园，有一位妖精，是狐夫人，我徒儿应该告诉你了。其实，她也不是狐狸精，只是有本事，能够驱役狐狸精，御狐为己用而已，算是个妖女吧，所以知道的人都叫她狐夫人。狐夫人麾下，有小珍珠、小珊瑚、小葡萄等狐狸精，它们都会魅惑人。一旦被她们迷惑，就不可能活着了。听说，这些狐狸精都是要吸人精气血，来供养狐夫人的。”
李良军听了后，把夜里的事都说了出来。
高僧说：“你心正，不会被邪魅美色迷惑，将来会有后福的。其实，我早就问过你们，只是你们不肯说实话。如果早知道的话，我拿一本经书来，放在屋里，她们就不会来迷惑你们了，苏公子就可以活了。可惜啊，可惜。不过，这也是宿命吧。”
后来，李书生果然高中，从七品县令做起，后来居然一直升到二品大员。后来，他光荣退休，还受到皇帝的嘉奖。