话说桑生，原名晓，字子明，乃是山东沂州人士。自幼丧父，便在红花埠的一家学堂里寄宿读书。桑生性格沉静内敛，喜欢单独相处，每天只出门两次，到东邻家吃饭，其余时间便安静地在屋子里读书。东邻那小子见他如此孤僻，便调侃道：“你一个人住在这儿，不怕鬼狐上门吗？”桑生笑着回应：“大丈夫何惧鬼狐？若是男鬼，我有宝剑防身；若是女鬼，我倒愿意开门迎她进来。”东邻小子听完，回去和朋友们合计，竟找来个妓女翻墙过去，轻轻敲了敲桑生的房门。桑生在门缝里张望，问她是谁，妓女说自己是鬼。桑生吓得牙齿咯咯作响，妓女见状，讪讪离去。
次日清晨，东邻小子早早来到桑生的房间，听他讲述昨晚的遭遇，还说要搬回家住。东邻小子哈哈大笑：“你咋不开门把她迎进来呢？”桑生这才恍然大悟，原来是朋友们故意捉弄他，于是安心住下，日子又恢复如常。
如此过了半年，一天夜里，一个女子敲响了桑生的房门。桑生以为又是朋友们的恶作剧，便开门将她迎了进来。只见眼前女子美艳绝伦，不禁惊叹：“你是何方神圣？”女子柔声答道：“妾名莲香，是西边青楼的妓女。”红花埠的烟花之地确实不少，桑生便信以为真。熄灭蜡烛，两人共赴巫山云雨，极尽缠绵。自此，莲香每隔三五日就会来找桑生共度良宵。
一日深夜，桑生独自坐在屋内陷入沉思，突然一名女子悄然而至。桑生以为是莲香，便热情地与她攀谈。可仔细一看，却发现并非莲香，而是一个年约十五六岁的少女，身着长袖短裙，秀发垂肩，风姿绰约，走起路来若即若离，飘忽不定。桑生大惊，怀疑她是狐狸精。女子却说：“我是良家女子，姓李。仰慕您的风度，希望您能垂青于我。”桑生听后颇为欢喜，握住了她的手，却感到冰冷如冰，忙问：“怎么这么凉？”女子答道：“我体质单薄，夜夜遭受风霜侵袭，自然会这样。”
不久，女子解开罗裙，露出洁白如玉的身体，宛若处子。她接着说：“我为情所困，虽然身体已失贞洁，但若您不嫌弃我粗鄙，愿常伴左右。您的房间里有没有其他人？”桑生答道：“除了偶尔来串门的邻家妓女，再无他人。”女子叮嘱道：“那你一定要避开她。我和那些青楼女子不同，你千万保密。她来的时候我就不在，她走了我再来便是。”
天将破晓，女子欲离去，临行前赠给桑生一只绣花鞋，说：“这是我穿过的鞋子，你若思念我，就拿出来看看。但千万记住，有人在时可别拿出来。”桑生接过鞋子，只见它尖尖翘起，像一把解绳锥，心中十分喜爱。第二日晚上，待四下无人，桑生拿出鞋子欣赏，女子竟突然出现，两人如胶似漆。自此，只要桑生拿出鞋子，女子便会如期而至。桑生对此感到惊奇，询问缘由。女子笑答：“只是凑巧罢了。”
一天晚上，莲香来到桑生房中，惊问：“公子为何精神萎靡？”桑生答道：“我自己都没察觉。”莲香便与他约好十日后再见，随后离去。此后，李氏几乎每晚都来，见莲香久未来访，便问：“你的情人怎么这么久没来了？”桑生便将十日之约告诉了她。李氏冷笑：“你觉得我和莲香谁更美？”桑生回答：“你们俩各有千秋，但莲香的肌肤更为温润。”李氏脸色一沉：“你说我们俩都是美女，却单独夸她皮肤好。看来她在你心中就是天仙下凡，我肯定比不上。”说完，她闷闷不乐。她又计算了一下，发现十日之期已满，便叮嘱桑生不要透露，她要偷偷观察莲香。
到了约定的日子，莲香果然如约而至，两人谈笑风生，甚是欢愉。等到就寝时，莲香大惊失色：“糟糕！十天不见，你怎么憔悴成这样？是不是背着我做了什么？”桑生不解，问她原因。莲香说：“我以神气观你，脉象乱如丝，显然是中了鬼魅之症。”
次日，李氏又来，桑生问她：“你昨晚偷看莲香，觉得她怎么样？”李氏答道：“美极了。我就说嘛，世上哪有如此佳人，果然是只狐狸精。我跟踪她，发现她住在南山的洞穴里。”桑生怀疑李氏是出于嫉妒，便随便应付了几句。又过了一晚，桑生开玩笑地对莲香说：“其实我也不太相信，有人说你是狐狸精。”莲香急忙追问：“谁说的？”桑生笑答：“我随口说的。”莲香说：“狐狸精有什么不好？像你这样的年轻人，房事后三日精气就可以恢复，就算真是狐狸精，又能怎样？如果夜夜笙歌，人比狐狸精还要伤身。世上的病人、鬼魂，难道都是被狐狸精迷惑死的吗？话虽如此，肯定有人在背后说我坏话。”桑生极力否认，莲香却越发怀疑。桑生无奈，只好说出实情。莲香说：“我早就觉得你不对劲。怎么突然变成这样？不会是被人害了吧？你别说话，明晚我也像她那样去看看。”
这一夜，李氏如约而至，刚说了几句话，就听到窗外咳嗽声，吓得立刻逃走。
莲香走进房内，严肃地说：“公子，你危险了！那真是个鬼物！你贪恋她的美色，却不愿与她断绝，离死不远了！”桑生以为莲香是出于嫉妒，便默不作声。莲香又说：“我知道你对她难以忘情，但我实在不忍看你送命。明天我会带来药，帮你驱除体内阴邪之气。幸好病情还不严重，十天后就能康复。这段时间我陪你睡，直到你完全恢复。”次日晚上，莲香果然带来药丸，让桑生服下。药一入口，便感觉肠胃清爽，精神焕发。桑生虽然感激莲香，但仍不相信她是鬼。莲香每晚与桑生同床共枕，桑生欲与她亲热，她总是拒绝。几天后，桑生的身体渐渐丰满起来。临别时，莲香再三叮嘱他要与李氏断绝来往，桑生嘴上答应，心里却另有所想。
关上房门，点上灯，桑生拿出绣鞋痴痴地想着李氏。不一会儿，李氏果然来了，几天不见，她面带愠色。桑生解释道：“她连着几晚为我治病，你就别生气了，我对你的感情始终不变。”李氏脸色稍缓，两人躺在床上窃窃私语。桑生试探着说：“我很爱你，但有人说你是鬼。”李氏愣了一会儿，怒骂道：“一定是那只骚狐狸迷惑了你！如果你不与她断绝关系，我再也不来了！”说完，她抽泣起来。桑生百般安慰，李氏才平静下来。第二天晚上，莲香来看望桑生，得知李氏又来过，勃然大怒：“你是不是非要死不可？”桑生笑答：“你怎么这么爱吃醋？”莲香更加生气：“你种下了死亡的种子，我帮你清除，如果你不吃醋，还能怎么样？”桑生故意开玩笑说：“她说我之前的病，是被狐狸精害的。”莲香长叹一声：“看来你真是被她迷惑了！你执迷不悟，万一有个三长两短，我如何向世人解释？我走了，三个月后，你若还活着，我再来探望。”任凭桑生如何挽留，莲香愤然离去。
自此，桑生与李氏日夜相伴。大约两个月后，桑生感觉身体越来越虚弱。起初他还自我安慰，但很快就骨瘦如柴，只能喝一碗稀粥。他想回家调养，却又舍不得李氏，就这样拖了几天，病情越来越重，几乎起不了床。邻居见他病得厉害，每天都派仆人送来饭菜。桑生这时才开始怀疑李氏，便对她说：“我后悔没听莲香的话，才会落到这般田地！”说完，他昏了过去。过了一会儿，他醒来，发现李氏已不见踪影，从此再也没出现过。桑生病卧空房，对莲香的思念犹如望眼欲穿。
一日，正当桑生对着绣鞋发呆时，帘子突然被掀起，莲香走了进来，站在床前嘲讽道：“乡巴佬，我说的没错吧？”桑生哽咽良久，承认自己有错，只求莲香救他一命。莲香叹息道：“你这病已深入骨髓，实无药可救。我来与你诀别，证明我不是出于嫉妒。”桑生悲痛欲绝，央求道：“枕头底下有一样东西，烦劳你帮我毁掉。”莲香找出绣鞋，拿到灯前，反复观赏。此时，李氏突然闯入，看到莲香，转身就想逃。莲香挡在门口，李氏无处可逃，尴尬至极。桑生责备李氏，李氏无言以对。莲香笑着说：“我终于有机会与阿姨当面对质了。以前你说公子的旧疾，未必不是我造成的，现在又如何？”李氏低头认错。莲香又说：“你如此美丽，却因爱生恨，何苦呢？”李氏立刻跪倒在地，哭求莲香救她。莲香扶起李氏，详细询问她的身世。
李氏说：“我是李通判的女儿，早年夭折，葬在墙外。虽然我已死去，但情丝未断。与公子相好，是我的心愿；害公子于死地，绝非我本意。”莲香问：“听说鬼喜欢人死，因为死后可以永远相聚，是这样吗？”李氏答：“不是的！两个鬼相遇，并无乐趣可言。如果有乐趣，地下的少年郎还少吗？”莲香说：“真是傻啊！夜夜笙歌，人都受不了，更何况鬼呢？”李氏问：“狐狸精能害人，你怎么不行？”莲香解释：“那是采补一类的狐狸精，我和她们不一样。所以世间有不害人的狐狸精，却没有不害人的鬼，因为鬼的阴气太重。”桑生听到她们的对话，才明白鬼狐都是真的，幸好平时常见，倒也不觉得害怕。只是想到自己命在旦夕，不禁失声痛哭。
莲香转向李氏，问：“你打算怎么处理公子呢？”李氏面露羞愧，连连道歉。莲香笑道：“只怕公子身体太好，醋坛子又要吃酸了。”李氏敛衽行礼，说：“如果能找到妙手回春的医生，让我能对得起公子，我宁愿一头钻进地下，哪还敢厚颜无耻地活在世上！”莲香解开布袋，取出药丸，说：“我早就料到会有今天，分别后我遍访三山采药，足足三个月，才准备好药材。无论多么严重的痨病，服下这药都能起死回生。但服药前，还需借助一样东西。”李氏问：“需要什么？”莲香答：“你樱桃小口里的一点唾液。我先将药丸放进公子嘴里，你再对着他的嘴吐唾沫。”李氏脸红到了耳根，低着头左顾右盼，只好看自己的鞋子。莲香打趣道：“妹妹最得意的就是这双鞋了！”李氏更加羞愧，不知如何是好。莲香说：“这可是你平时的拿手好戏，现在怎么吝啬起来？”说着，她将药丸塞进桑生口中，催促李氏赶快吐唾沫。李氏无奈，只好照做。如此三四次，药丸终于咽下。不一会儿，桑生的肚子发出雷鸣般的响声，莲香又给他服下一丸，自己也对着他的嘴吹气。桑生感到丹田发热，精神大振。莲香说：“病好了！”
李氏听到鸡叫，慌忙告别离去。莲香考虑到桑生刚刚康复，还需调养，不宜出门就餐，便将房门从外反锁，假装桑生已经回家，以此断绝外界往来，日夜守护着他。李氏每晚也会来探望，照料得无微不至，对待莲香如同亲姐姐一般，莲香也很疼爱她。三个月后，桑生恢复如初，但李氏却连续几晚都没有来。偶尔来一次，也只是匆匆看一眼就离开，与莲香相对时也郁郁寡欢。莲香常想留她过夜，但她坚决不肯。桑生强行将她抱回房中，却发现她轻得如同稻草人。李氏无法逃脱，只好穿衣躺下，蜷缩的身体不足二尺长。莲香更加怜爱她，暗中让桑生抱住她，但无论怎么摇晃，她都无法醒来。桑生睡着后，醒来发现李氏已经消失。之后十几天，李氏再也没有出现。桑生对她思念至极，常常拿出绣鞋把玩。莲香说：“她身材如此婀娜，我都忍不住怜爱，更何况男人！”桑生说：“以前只要一玩鞋她就会出现，我心里虽然有所怀疑，但终究没想到她真的是鬼。现在对着鞋子回想她的容貌，实在令人悲痛。”说着，眼泪滑落下来。
此前，当地富户张家有个名叫燕儿的十五岁女孩，突然不流汗而死。到了深夜，她竟奇迹般复活，起身就要逃跑。张家人赶紧将门窗紧闭，不让她出去。燕儿自称：“我是李通判的女儿，因感念桑公子的眷恋，那双绣鞋还留在他那儿。我真的是鬼魂，把我关起来有什么用？”家人见她说得有鼻子有眼，便追问她为何会到这里来。燕儿低头徘徊，一脸迷茫，完全不知道是怎么回事。有人说起桑生病重回家的事，燕儿坚决否认。张家人愈发困惑。
东邻那小子听说此事，翻墙过去偷看，只见桑生正与一位美女聊天。他闯进去，那美女慌忙间消失不见了。东邻小子惊恐地质问桑生，桑生笑着说：“我早说过，如果是女鬼，我就收了她。”东邻小子转述了燕儿的话。桑生打开门，想去张家一探究竟，却又找不到合适的理由。张母听说桑生果然没有回家，更加好奇。她派佣人去桑生那里要绣鞋，桑生便把鞋交给了她。燕儿拿到鞋，欣喜若狂。她试穿鞋子，却发现鞋小了一寸多，大惊失色。她照镜子一看，突然明白自己是借尸还魂，便讲述了事情的经过。张母这才相信她。
燕儿看着镜中的自己，放声大哭：“以前我长相还算过得去，每次见到莲香姐姐，还觉得自己挺美的。现在却成了这副模样，人不如鬼啊！”她抱着鞋子痛哭流涕，怎么劝也劝不住。她蒙着被子躺在床上，给她送饭也不吃，全身都肿了起来。整整七天不吃不喝，竟然没有死，肿胀也渐渐消退。她饿得实在受不了，才开始进食。过了几天，浑身瘙痒难耐，皮肤全部脱落。第二天早上醒来，鞋子掉在了地上，她捡起来穿，却大得离谱。她试着穿上原来的鞋子，大小刚好合适，这才高兴起来。再照镜子，只见眉毛、眼睛、脸蛋，全都恢复了生前的样子，更是欢喜。她梳洗打扮后去见母亲，见到的人都惊得目瞪口呆。
莲香听说燕儿的神奇经历，便劝桑生去提亲，但考虑到两家贫富悬殊，不敢轻易开口。恰逢张母生日，桑生跟随张母的女婿前去祝寿。张母看到桑生的名字，故意让燕儿从帘后偷偷观看。桑生最后一个到，燕儿突然冲出来抓住他的袖子，想跟着他回家。张母训斥了她一顿，她才羞愧地退回屋里。桑生仔细一看，确实是燕儿，不禁泪流满面，跪在地上久久不起。张母扶起他，没有责怪他失礼。桑生告辞时，托付燕儿的舅舅做媒，张母同意择吉日招赘桑生。桑生回家后，将此事告诉莲香，并商量如何安排。莲香沉默良久，提出要离开，桑生大惊失色，痛哭流涕。莲香说：“你去别人家举行婚礼，我跟着去算什么样子？”桑生想先带莲香回老家，然后再来迎接燕儿，莲香答应了。
桑生将此事告诉张母，张母听说他已有家室，非常生气，责备他不讲信用。燕儿据理力争，张母才同意按原计划进行。到了迎娶那天，桑生前往张府迎娶燕儿。张家的婚礼准备得很简单。当桑生带着新娘回到家中，却发现从大门到新房，地上铺满了厚厚的地毯，上千支蜡烛闪烁如锦。莲香搀扶新娘进入新房，揭开盖头，两人如同故友重逢，喜笑颜开。莲香陪新人喝酒，详细询问燕儿还魂的经过。燕儿说：“那天我心情沮丧，觉得自己变成了鬼魂，感到无比自卑。离开你后，我没有回墓地，而是随风飘荡。每当看到活人，我就羡慕不已。白天靠在草木上，晚上则脚踏水面，随波逐流。偶然来到张家，见少女躺在床上，便附身于她，没想到竟然能活过来。”莲香听完，若有所思。
两个月后，莲香生下一个儿子。产后不久，她突然病倒，病情日益加重。她拉着燕儿的手说：“我不能让孽种拖累你，我的儿子就是你的儿子。”燕儿泪流满面，只能安慰她。燕儿请来巫医为她诊治，她却坚决拒绝。她病入膏肓，气息奄奄，桑生和燕儿都哭成一团。她突然睁开眼睛，说：“别哭了！我喜欢死，你喜欢活。如果有缘，十年后我们还能再见。”说完便咽了气。掀开被子准备入殓，尸体竟然变成了一只狐狸。桑生不忍心看，厚葬了她。他们给儿子取名狐儿，燕儿视如己出。每年清明节，燕儿都要抱着狐儿去她的墓前痛哭。
后来，桑生中了举人，家境逐渐富裕，但燕儿一直未能生育。狐儿聪明伶俐，但身体单薄，经常生病。燕儿多次想让桑生纳妾。一天，丫鬟报告：“门外有个老妇人带着女儿来卖。”燕儿让她们进来，一看之下大惊：“这不是莲香姐姐吗？”桑生仔细一看，的确很像，也非常惊讶。他问：“这女孩多大了？”老妇人答：“十四岁。”他又问：“多少钱？”老妇人说：“我只有这个女儿，只要让她有个好归宿，我也能有个安身之处，将来不至于死无葬身之地，这就足够了。”桑生付了高价，留下了这个女孩。燕儿拉着女孩的手进了内室，捏着她的下巴笑着说：“还认识我吗？”女孩回答：“不认识。”燕儿又问她的姓氏，女孩说：“我姓韦，父亲是徐城的卖豆浆的，已经死了三年了。”燕儿扳着手指算了算，莲香去世刚好十四年。再仔细看女孩的容貌举止，无一处不像莲香。燕儿拍着她的头顶喊道：“莲香姐姐，莲香姐姐！你说的十年之约，可不能骗我！”女孩突然如梦初醒，豁然开朗，说：“咦！”她仔细打量着燕儿。
桑生笑着说：“真是‘似曾相识燕归来’啊。”女孩流着眼泪说：“对，我听母亲说，我出生时就会说话，被认为是不祥之兆，用狗血喂我，导致我忘记前世的事情。今天才恍然大悟。娘子就是那个以鬼身份嫁给李公子的妹妹吧？”两人回忆起前生往事，悲喜交集。清明节那天，燕儿说：“这是我们每年为莲香姐姐哭泣的日子。”于是，他们一起去莲香的墓地，只见荒草丛生，树木已长成拱形。女孩也感慨不已。燕儿对桑生说：“我和莲香姐姐两世都有深厚的情谊，不忍心分开，应该让她们的尸骨合葬。”桑生同意，挖开李氏的坟墓，取出遗骨，带回与莲香合葬。亲友听说此事，都穿着吉服来到墓地，不约而同地聚集了数百人。